The Second-Half Playbook · 04
집과 부동산
실거주 · 입지 · 감당할 수 있는 대출
내 집 마련부터 좋은 집 고르는 기준, 재개발 분담금 계산과 경매까지 — 실거주와 입지 중심으로 정리했습니다.
내 집 마련
- 청약통장 — 무주택 세대주는 연 300만원 납입분까지 소득공제(40%). 공공분양 특별공급(신혼·생애최초· 신생아)을 적극 활용합니다.
- 분양 자금 — 계약금 10% + 중도금 60%(대출) + 잔금 30%. 취득세·중도금 이자·옵션·법무비는 따로 준비합니다.
- 분양권 매도 — 계약 조건 협의 → 매수자의 중도금 대출 승계 가능 여부 → 잔금일(명의변경일) 협의 → 프리미엄·양도세·중개수수료 확인.
- 장기전세주택 — 공공이 공급해 시세보다 싸게 오래 거주할 수 있습니다. 주택도시보증공사·지자체 공고 확인.
좋은 집 고르는 7가지 기준
- 지하철역 도보 10분 이내
- 1,000세대 이상 대단지
- 낮은 용적률(재건축 사업성)
- 큰 대지지분
- 초등학교 인접, 일자리 중심지 접근성
- 직접 가서 확인(수압·배수·일조·소음)
- 실거래가와 단지 정보로 공부
재개발 · 경매 · 상가
- 분담금 = 분양가 − 권리가액, 권리가액 = 종전 자산 감정가 × 비례율. 예) 종전 5억원 × 비례율 120% = 6억원 → 분양가 5억원이면 1억원 환급, 7억원이면 1억원 추가 부담.
- 소규모 정비사업(모아타운 등)은 동의율·진행 단계·실거주 의무를 확인하고, 근린생활시설 빌라는 입주권이 나오지 않을 수 있으니 주의합니다.
- 경매 — 시세 파악 → 권리분석 → 현장 조사 → 입찰. 시세보다 싸게 살 수 있지만 권리관계 확인이 먼저입니다.
- 빌라 전세 — 전세보증보험은 공시가격의 126% 이내 보증금만 가입할 수 있습니다.
- 상가 — 월세 현금흐름과 레버리지가 장점이지만 공실과 관리 부담이 큽니다.
시장을 보는 눈
가격이 떨어지는데 거래량이 늘면 바닥 신호, 거래량과 가격이 함께 오르면 상승 신호입니다. 금리·대출 규제·공급·인구 구조를 함께 봅니다. 노후에는 부동산에 묶인 비중을 줄이고 현금흐름이 나오는 금융자산을 늘리는 것이 좋습니다.