상담 분야 05
채권·부동산
이익환원 이후의 여유자금, 어디에 둘 것인가
이익환원 이후의 여유자금을 어디에 둘지 고민이라면, 안정적인 채권과 실물자산인 부동산을 함께 점검해볼 수 있습니다.
채권 — 돈을 빌려주고 이자를 받는 자산
정부·기업·금융기관이 자금을 빌리기 위해 발행하는 차용증서입니다. 주식이 회사의 지분을 사는 것이라면, 채권은 회사에 돈을 빌려주고 그 대가를 받는 것입니다.
- 액면가 — 만기에 돌려받는 원금
- 표면금리 — 정기적으로 받는 이자율
- 만기 — 원금을 돌려받는 시점. 길수록 금리 변동에 따른 가격 흔들림이 커집니다
- 발행자 — 국가·지자체·기업·금융기관. 안전성을 좌우합니다
액면가 100만원 · 표면금리 4% · 만기 3년 채권을 만기까지 보유하면 — 매년 이자 4만원 × 3년 = 12만원, 만기 시 원금 100만원, 총 수령액 112만원. 다만 중간에 팔면 그 시점의 시장 가격을 따르므로 손익이 달라집니다.
채권 종류
| 종류 | 발행자 | 특징 |
|---|---|---|
| 국채 | 국가 | 가장 안전, 이자는 낮음 |
| 지방채 | 지방자치단체 | 국채에 준하는 안정성 |
| 회사채 | 기업 | 이자가 높은 대신 부도 위험도 큼 |
| 금융채 | 은행 등 금융기관 | 국채와 회사채 중간 수준 |
가장 중요한 리스크 두 가지
- 금리 리스크 — 시장 금리가 오르면 이미 보유한 채권의 가격이 떨어집니다. 만기가 길수록 타격이 큽니다.
- 신용 리스크 — 발행자가 이자나 원금을 갚지 못하는 부도 위험으로, 신용등급 (AAA~D)으로 가늠합니다.
금리 인하가 예상되는 국면에서는 높은 이자를 확정해두고 이후 가격 상승 차익까지 기대할 수 있어 채권의 적기로 꼽힙니다. 반대로 금리 상승기에는 보유 채권의 평가액이 떨어집니다.
채권 세금 — 이자만 과세, 매매차익은 비과세
개인이 채권에서 받는 이자에는 이자소득세 15.4%가 붙지만, 사고팔 때 생기는 매매차익은 비과세입니다. 그래서 표면금리가 낮은 대신 액면가보다 싸게 거래되는 저쿠폰 채권은 같은 수익률이라도 세후 수익이 높아, 소득세율이 높은 분들이 많이 활용합니다.
이자·배당 등 금융소득이 연 2,000만원을 넘으면 넘는 부분이 근로·사업소득과 합산되어 최고 49.5%(지방소득세 포함)의 종합소득세율로 과세됩니다. 직장가입자도 급여 외 소득이 연 2,000만원을 넘으면 건강보험료가 추가로 부과되고, 피부양자는 자격을 잃을 수 있습니다. 법인에서 배당을 받을 때는 이 기준을 염두에 두고 시기와 금액을 나누는 것이 좋습니다.
부동산 — 경기 사이클로 보는 투자 타이밍
핵심 원칙은 "남들이 공포에 팔 때 사고, 탐욕에 살 때 판다"입니다.
- 침체기 — 매수 적기
- 회복기 — 선점
- 상승기 — 추격 매수 자제
- 후퇴기 — 매도 검토
수익은 매입·매도 시세 차익인 자본이득과 임대료 같은 운영수익 두 가지로 나뉩니다.
계약 전 5가지 체크리스트
- 입지 — 교통·수요·개발 계획
- 자금 — DSR·LTV 등 대출 한도
- 권리 — 등기부등본상 권리관계
- 세금 — 취득세·보유세·양도세
- 환금성 — 필요할 때 제값에 팔 수 있는지
부동산 세금 — 살 때, 가지고 있을 때, 팔 때
| 단계 | 세금 | 핵심 |
|---|---|---|
| 취득 | 취득세 | 주택 1~3%(1주택 기준), 다주택자·법인은 중과 |
| 보유 | 재산세 종부세 | 종부세는 주택 공시가격 합계 9억원(1세대 1주택 12억원)을 넘는 부분에 부과 |
| 양도 | 양도세 | 1세대 1주택을 2년 이상 보유(조정대상지역에서 취득했다면 2년 거주)하면 양도가액 12억원까지 비과세, 장기보유특별공제 최대 80% |
법인 명의로 주택을 취득하면 취득세 12%가 중과되고, 종합부동산세는 기본공제 없이 2.7~5% 단일세율이 적용됩니다. 팔 때도 법인세에 추가 세율이 붙어, 대부분 개인 명의보다 세부담이 훨씬 큽니다. 사옥·업무용이 아닌 주택은 법인 명의 취득을 신중히 검토해야 합니다.
매매가 5억원 아파트를 전세보증금 3억원을 낀 갭투자로 매입(실투자금 2억원)해 2년 후 6억원에 매도했다면, 세금·중개보수 등 비용을 빼기 전 기준으로 자본이득은 1억원 — 실투자금 대비 50%의 수익률입니다. 다만 취득세·보유세·양도소득세와 전세금 반환 리스크까지 반영하면 실제 손익은 크게 달라지므로, 세후 실수익 기준으로 다시 계산해봐야 합니다.
특정 물건이나 종목의 수익을 보장하지 않는 교육용 참고 자료입니다.